Es kommt selten genug vor, dass sich die Richter auf die Seite der Vermieter stellen. In einem aktuellen Urteil hat nun sogar der BGH (Bundesgerichtshof) die Rechte der Eigentümer gestärkt.

Das Gericht entschied, dass auch bei einer kurzfristig angekündigten Modernisierung eine entsprechende Mieterhöhung rechtens ist. Das Recht zur Mieterhöhung nach einer Modernisierung ergibt sich aus § 559 BGB. Danach darf die Miete bei baulichen Maßnahmen, „die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung)“ um jährlich 11 % angehoben werden. Dies gilt auch für andere bauliche Maßnahmen, welche aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Werden die Maßnahmen für mehrere Wohnungen erteilt, müssen die Kosten auf die betroffenen Mietobjekte verteilt werden.

Hintergrund:

In dem vorliegenden Fall hatte ein Vermieter einem Mieter im zweiten Obergeschoss mit Schreiben vom 18.8.2004 mitgeteilt, dass im September ein Personenaufzug im Gebäude eingebaut werden sollte. Nach Abschluss der Arbeiten werde die Miete voraussichtlich um 108,08 EUR angehoben. Dies nahm der Mieterverein des Mieters zum Anlass, am 31.8.2004 mitzuteilen, dass man dem Einbau nur zustimme, wenn die Miete nicht erhöht würde. Der Fahrstuhl wurde eingebaut und am 22.7.2005 verlangte die Hausverwaltung eine um 107,06 EUR höhere monatliche Miete, die der Mieter jedoch nicht zahlte. Er stellte sich auf den Standpunkt, dass man ihn mindestens drei Monate vorher hätte informieren müssen. Der Mieter beziehungsweise der Mieterverein berief sich hier auf den § 554 Abs. 3, Satz 1 des BGB, in dem es heißt, dass der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen „dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen“ hat.

Entscheidung:

Während die Vorinstanzen dem Mieter Recht gaben, entschied der BGH letztinstanzlich zu Gunsten des Vermieters: Eine verspätete Mitteilung schließe eine Mieterhöhung nach § 559 BGB nicht aus. Dabei berief sich das Gericht auf die Regelung in § 559b BGB. Dort wird die Mieterhöhung selbst dann nicht ausgeschlossen, wenn gar keine Mitteilung erfolgt. Sie werde dann lediglich um sechs Monate verzögert. Wenn aber eine unterlassene Mitteilung die Mieterhöhung nicht verhindert, kann eine verspätete Mitteilung schon gar nicht zum Ausschluss führen. Nach Ansicht der Richter dient die dreimonatige Ankündigungsfrist dazu, dem Mieter ausreichend Zeit zu geben, sich auf die beabsichtigte (Bau-)Maßnahme einzustellen und sich Klarheit darüber zu verschaffen, ob er diese dulden und die damit verbundene Mieterhöhung hinnehmen oder von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB Gebrauch machen will. Die Frist dient aber nicht dazu, dem Vermieter im Falle einer verspäteten Mitteilung die Umlegung der Kosten einer von ihm durchgeführten Modernisierungsmaßnahme auf die Mieter im Rahmen des § 559 BGB zu versagen. (BGH, Urteil vom 19.9.2007, VIII ZR 6/07)

Quelle: Haufe Verlag